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購入前に確認しておきたい住宅ローンのあれこれ

住宅ローンはマイホーム購入者にとって、物件選びにも匹敵するくらいのかなり重要なポイントです。購入した不動産も20年、30年といった期間で利用を考える必要が有りますが、住宅ローンもやはり20年、30年、あるいは35年といった非常に長期間のお付き合いになります。しかも生命保険や火災保険までしっかり掛ける文字通り「命懸け」の契約になります。 あとで、「しまった!!」と後悔しない為にも、まずは住宅ローンの基本知識と組み方のポイントを身に付けましょう。

住宅ローンの基礎知識

(1)住宅ローンの種類は大きく2種類!『公的融資』と『銀行住宅ローン』

住宅ローンの種類は大きく分けて①住宅金融支援機構を中心にした公的融資と、②民間銀行の住宅ローンの2種類に分別されます。もちろんそれぞれに一長一短はありますが、現在は住宅金融支援機構と民間銀行が競合しているケースも多くなりました。一部異なる商品もありますが、一般的に公的融資は長期固定金利(財形融資を除く)の住宅ローンを、民間銀行は変動を中心とした短期固定金利を主力商品としています。

(2)住宅ローンの返済方法は2種類!「元利均等方式」と「元金均等方式」

住宅ローンの返済方法には2種類あります。こちらもまたそれぞれに一長一短がありますので、ここでは特徴をお伝えいたします。
ローンは「元金・利率・期間」の3要素で返済額などが決まりますが、大前提として返済方法によっても中身は大きく変わってきます。
とはいえ住宅ローンの返済方法は基本的に2種類だけで「元利均等」と「元金均等」に分かれます。
元利均等返済は、毎月返済する額が一定となる返済方法です。元金均等返済は、毎月返済する金額のうち元金の額が一定となる返済方法です。支払い終了期間までのシミュレートのもとで返済方法を検討していきましょう!

(3)ローンの3要素は「元金」「利率」「期間」です。

返済方法が決まり、次に「元金」「利率」「期間」が決まると肝心の返済額が決まってきます。
3要素の内いずれか1つでも減少すると返済額は少なくなります。一方で、いずれか1つでも増加すると返済額は増えます。元金は借入時にどうしても自己資金との兼ね合いで選択の余地はあまりありませんが、利率は銀行によっても違いますし、同じ銀行でも選択する商品によっても違う場合があります。

「元金均等」と「元利均等」の仕組

※試算結果の数値は概算です。(参考例)借入額 2,000万円/固定金利 年1.5%/借入期間30年の場合

「元金均等返済」に関して

「元金」を均等に分割して返済する方法です。

元金2000万円 ÷ 360回(30年) = 55,555円
月々の元金:55,555円 + (毎月の利息額) = 毎月の返済額 となります。

・初回の利息:2000万円 × 1.5% ÷ 12 = 25,000
・初回の返済額:80,555円 = 55,555円 + 25,000円

・2回目の利息:(2000万円 - 55,555円) × 1.5% ÷ 12 = 24,930
・2回目の返済額:80,485円 = 55,555円 + 24,930円

このように計算を繰り返していきます。
「元金均等返済」の特徴として、返済開始の負担は大きく収入も高い必要がありますが元金の減少に伴い、利息の支払い額は『元利均等返済』に比べて少なくなります。

「元利均等返済」に関して

こちらは「元金と利息を足した額」が均等になるように常に元金額と利息額を可変させて毎月同じ額を返済する方法です。

毎月の返済額:69,024円

毎月の返済額={借入金額 × 利率 ×(1 + 利率) ^ 返済回数} ÷ (1 + 利率) ^ 返済回数 - 1

こちらは元金の減りが遅く、総支払額は『元金均等返済』に比べて多くなってしまいます。
ただし最初の返済額が少なく、支払額も毎月一定なので住宅ローンでは一般的です。

住宅ローンの組み方8つのポイント

(1)すべての費用を含めた『費用の総額』を確認しましょう!

不動産の購入にかかる費用として、建築工事費・購入価格・税金・登記費用住宅ローン手続費用などが掛かりますが、他にも状況により、住宅ローンが実行されるまでの間の支払いを目的としたつなぎ融資費用、建て替えの場合は工事中の仮住まいのための費用がかかります。
また、マンションの場合は修繕積立基金がかかります。この他にもカーテン、照明器具、家具などの耐久消費財購入費が必要になります。

(2)自己資金は可能な限り多く用意しましょう!

不動産購入の総費用に占める自己資金の割合は、できる限り多い方が良いです。
目安として一般的には新築または購入の代金の20%、その他費用にあてるため10%、合計30%以上の自己資金を用意するのが望ましいとされています。
また、それだけ用意ができない場合、住宅金融公庫やフラット35の利用は出来ません。自己資金がそれ以下の方は民間銀行住宅ローンを利用する事になります。

(3)ご自身のライフスタイルにあった金利タイプを選択しましょう!

金利の種類はいろいろあります。まずは、しっかりそれぞれの金利タイプのことを知りましょう。
固定金利、変動金利、固定金利期間選択型について、それぞれの金利変更ルールや特徴をよく掴んでおくことが大切です。

(4)いくら借りられるかより、いくら返せるかを優先に考えましょう!

住宅ローンの返済は長期にわたります。目先の金利の安さに惑わされないようにしましょう。
住宅ローンの年間総返済額は、年収に対して過度な負担にならないようにすることが非常に大切です。無理な借入とならないように注意しましょう。また数字上はローン審査に通っても実際の生活になるとかなり返済の負担は重くなります。生活に見合った返済額になるように借入額や借入期間を考慮しましょう。今後の生活費等のライフサイクルの変化を考慮し、「いくら借りられるかより、いくら返せるか」を念頭に置いて借入金額を決定していくことが重要になります。

(5)返済は毎月払いを基本に返済しましょう!

ボーナス払いを利用すると、毎月の返済金はそれだけ低くなり、月々の返済が楽になったように感じます。しかし、ボーナスは会社の業績などによって大きく変動します。例えば大企業や公務員であってもボーナスが減ったり、無くなったりする事も有り得ない話ではありません。ボーナスの大部分をローンの返済にあてる計画ですと、ボーナスが少なくなったときに返済に困ります。しかも、ボーナス払いの返済月は返済額が多額になるため、もし返済が遅れてしまうと正常な返済の状態に追いつくのは大変です。毎月払いを基本に返済計画を立てましょう。

(6)返済期間(完済時の年齢)を考えて計画しましょう

住宅ローンは長期にわたり返済していくものですが、その期間の中で、子供の教育資金や結婚、ご自身の転職、退職などにより、生活費や収入が大きく変動したりします。
そのため、ある程度収入の変化や家族の成長時期を考えた返済期間を設定することが大切です。
例えば、「年金収入となった場合を考えて、退職時期までの返済期間とする。」などといった計画をたてて、その中で無理のない返済を続けていくことが大切です。

(7)ローン返済額以外の支払いも考えて計画しましょう

住宅の完成後にかかる費用は、ローン返済額ばかりに目がいきがちですが、次のような費用が新たに発生しますので、これらも計画にいれて返済計画をたてましょう。

①税金 土地、建物に対する固定資産税と都市計画税が毎年かかります。

②団体信用生命保険特約料 団体信用生命保険特約制度は、ローンを返済されている方が死亡・高度障害に陥った場合に、保険金でローン残高を完済する制度です。住宅金融公庫やフラット35を利用する場合は、各自で保険料の支払いが必要です。民間銀行の住宅ローンの場合は、ほとんどの場合、銀行が支払います。

③火災保険料 火災保険は通常住宅ローンを完済するまで加入するように金融機関からの条件が付きます。住宅の購入時に前期間分一括で払わなかった場合は、定期的に保険料の支払いが発生します。

④補修費の積立 家は必ず劣化していきますので、定期的な点検・補修が必要となります。 いざ、補修となったときに慌てないように毎月、補修費を積み立てておくと安心です。

⑤マンションの場合 共用部分の維持管理費として、主な費用は管理費、修繕積立費ですが、この他にも共同アンテナ使用料、駐車・駐輪使用料などがかかる場合があります。

(8)ライフサイクルをしっかりと考えて計画しましょう

人生は、年齢とともに、結婚、子供の誕生、入学、進学、子供の結婚、定年退職など様々なイベントがあります。こうしたライフサイクルのなかで、住宅取得を考えていかなければなりません。
住宅ローンの返済は長期にわたるものですから、様々な人生のイベントや発生する費用などを考慮した、しっかりした返済計画をたてて借りるようにしましょう。

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